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田园综合体—处理土地和融资问题的新思路
2019-10-29 22:15:59

田园综合体:特点和短板

一、田园综合体的特点

从理念和模式上来说,田园综合体是一种资源的整合、循环农业、创意农业、农事体验为依托的一二三产业融合以及"旅游+"综合性的综合体。特点是外来资本,也就是城市资本和当地"三农"要素的深度整合。

田园综合体和特色小镇有非常大的不一样,田园综合体是典型的"农业+"项目,就农业而言受自然条件影响非常大,它是一个弱势产业。因为它是涉农的,包括特色小镇中共中央没有发文件,田园综合体是中共中央文件,是中央1号文件,因为涉农的政策是有支持的、有优惠的,税收是要减免的。


二、发展田园综合体的短板

第一,它是舶来品,包括三产融合、体验式、创意都是日本、台湾、欧洲、美国借鉴过来的,但是结合了我们国家的实际。

第二,我们现在的发展阶段和国外是不一样的,日桃夭本、台湾、欧洲、美国城镇化已经完成,是逆城市化的产物,而我们国家正处在城镇化高速发展的过程当中。

第三,我们现在面临一些限制:一是城市资源下乡面临结构性、体制性的障碍;二是从日本到台湾有一个非常重要的条件,就是农协非常重要,这个没有;三是任何一个产业人才特别重要,新经济要随着人才走,农村没有人才,这是我们遇到的非常巨大的短板。


新政策与农村土地改革为田园综合体发展创造条件

如果没有现有新政策,没有农村土地改革、集体产权制度的改革,田园综合体肯定做不成。搞田园综合体除了研究市场之外还要研究政策。

一、城市资本下乡买房、买地、买山川、池塘存在制度性障碍

目前城市的各类生产要素已经商品化。农村资源是属于集体财产,是非市场化的,包括小产权房,同样的房子不受法律保护,城市资本要进入农村搞田园综合体目前存在制度性的障碍。

二、新政策:促进农村要素资源市场化

关于农村相应的改革很多都是中共中央的文件,整个政策导向就是促进了农村要素资源的市场化。

三、政策导向:鼓励支持城市资本人才下乡

支持返乡人员鼓励四荒地、废弃砖瓦窑,利用空闲的地进行创业。

四、激活农村资源、资本化实现市场价值

通过确权、股份、确定价值、可交易、可转换,为城市资本进去创造了一个基本条件,没有这个是非法的。

五、农村集体产权制度的改革,为城市资本下乡发展田园综合体创造条件

一田园综合体—处理土地和融资问题的新思路是农村集体产权制度改革是促进乡村资源市场化的前提;二是有了集体产权制度改革把农村死资源变成活资源以后,才能够平等交换和市场配置;三是农村很多基础设施,包括农田基础设施全部用PPP;四是资本下乡搞田园综合体创造了必要条件。


农村集体资产改革中,哪种类型田园综合体—处理土地和融资问题的新思路土地适合搞田园综合体

一、新政策:从三权分制到集体产权改革

中央出台了《三全分制改革》、《集体资产股份制改革》,改革将属于集体资产的山林、山塘、荒地等等产权到人以后为交易创造条件,是农村资源市场要素市场化的重大突破。

二、农村集体资产:田园综合体的物质基础

田园综合体离不开三大类:自然类、资源性的;经营性资产;非经营性的。

三、哪些土地可以作为田园综合体用田园综合体—处理土地和融资问题的新思路地

第一,农民自有住宅限制宅基地;第二,农村集体建设用地。

四、潜力巨大、埋藏金矿的"四荒地"

我建议大家高度关注四荒地,这是田园综合体—处理土地和融资问题的新思路我们下一步进行田园综合体最佳领域。四荒地的拍卖从1998年中央就放开了,为了扶贫、为了生态,最早从甘肃、宁夏、山西、陕西拍卖四荒。

五、利用"城乡建设用地增减挂钩"政策解决土地需求

国家发改委和农业部发了一个农业领域实施PPP模式的政策文件,其中20个项目当中2个是土地整治性质的,土地整治也可以赚钱,也可以搞的很专业,土地整治出来可以顺便建设一个田园综合体,这个特别具有魅力。



田园综合体:防止土地利用当中的政策风险

一、利用基本农田有哪些限制

1、农地分基本农田园综合体—处理土地和融资问题的新思路田和非基本、一般性农田,基本农田得国务院批;

2、不要超越土地利用规划;

3、土地要用途管制,这是国家的基本原则;

4、城市建设用地挂钩指标不得已以劣地换好地、不得置换基本农田。

二、有关农用地的一些政策限制

1、严禁随意扩大设施农用地范围;

2、以农业为依托的休闲观光的地按照建设用地的管理,税田园综合体—处理土地和融资问题的新思路收不一样;

3、必须依法依规按照建设用地进行管理,而非按照农用地管理;

4、土地用途,所有土地用途转换都必须部交钱;

5、占补平衡。

三、利用政策弹性空间小把戏不可持续,如何走征途拿地才有保障

我们建议通过正规渠道,立项审批申请建设用地,虽然条件比较多。但是也不要投机取巧,钻漏洞,当心自食其果。



挖掘土地改革红利,解决土地问题

一、利用土改红利,创新合作方式探索田园综合体用地新办法

第一,土地银行模式;第二,土地股份合作式模式。

二、利用土改红利,创新合作模式,探索田园综合体的用地新办法

三、农民退出,企业从农民手里购买土地

现在城镇化很大的问题就是农民退不出去,有偿退出没有机制。